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華僑城頻繁拋售資產“換倉” 低市值之殤待解

2018/10/23 9:12:40      藍鯨傳媒      

近期,華僑城集團有限公司(下稱“華僑城”)上演了一場“換倉”大戲。10月19日,華僑城在北京產權交易所掛牌出售旗下上海華合房地產開發有限公50%股權及相關債權。據藍鯨房產不完全統計,這已是華僑城近10日來第6次出讓項目股權。

在“賣賣賣”的同時,華僑城也沒有停下“買買買”的步伐,其不但于土地市場頻頻出手,并先后與東莞、湛江兩地政府簽署了百億合作大單。一邊買一邊賣,華僑城此舉意欲何為?投資者對此充滿了疑問,讓他們疑惑的還有,在華僑城集團旗下A股上市平臺華僑城A(SZ:000069)市值持續下跌的狀況下,公司為何始終沒有回購舉措?這也讓投資者大為不滿。

頻繁出售股權為哪般?

10月19日,華僑城在北京產權交易所掛牌出售旗下上海華合房地產開發有限公司50%股權及相關債權。

藍鯨房產注意到,華僑城近來頻繁掛牌出售旗下項目股權及資產。10月16日,華僑城在重慶聯交所掛牌出售旗下海南華僑城實業有限公司100%股權及相關債權。同日,泰州華僑城有限公司在上海聯交所掛牌出售泰州華僑城有限公司部分資產。

10月15日,成都天府華僑城實業發展有限公司在北京產權交易所掛牌出售成都天府華僑城湖濱商業管理有限公司51%股權;10月11日,成都洛帶華僑城文化旅游開發有限公司在北京產權交易所擬掛牌轉讓成都地潤置業發展有限公司51%股權;10月10日,成都安仁華僑城仁里文化旅游開發有限公司與成都安仁華僑城仁嘉文化旅游開發有限公司均掛牌擬轉讓公司100%股權。

值得玩味的是,去年下半年期間華僑城也曾上演過類似的戲碼。2017年,8月-11月期間,華僑城相繼出讓了北京僑禧、上海天祥商業、重慶華僑城置地的股權轉讓和南京華僑城、南昌華僑城的股權,這為華僑城帶來了近200億的現金流入。

一位長期觀察華僑城的人士向藍鯨房產記者表示:“國資委對國企的負債考核在年底,所以華僑城年初和年中積極拿地,但年底就會通過一些項目股權轉讓來回籠部分資金,尤其是受限價制約比較明顯的項目。”

藍鯨房產查閱資料發現,此前,國資委對央企資產負債率規定為工業企業不得超過75%,非工業企業不得超過80%。而今年年初,在去杠桿的背景下,國資委要求國有企業資產負債率進一步下降。據國務院國資委研究中心副研究員周麗莎透露,國有企業資產負債率要在去年的監管基礎上再降5個百分點。

華僑城歷年負債率

對于此前的負債率要求,藍鯨房產查閱到:國有非工業企業資產負債率為預警線為70%,重點監管線為75%;國有企業集團合并報表資產負債率預警線為65%,重點監管線為70%。據此來推測,2018年,國資委對國有非工業企業資產負債率的要求應在65%左右,但作為華僑城集團旗下A股上市平臺,華僑城A半年報顯示,2018年上半年,華僑城資產負債率為73.28%。由此來看,華僑城的負債率距離國資委的要求,還有一段距離。

對于近期頻繁拋售項目,究竟是戰略所致還是處于負債率的考量,藍鯨房產向華僑城A發去了采訪提綱,但截至發稿前仍未收到對方回復。

低市值如何破?

就在一邊“賣賣賣”的同時,華僑城另一邊卻仍在不斷“買買買”。

10月10日,華僑城以底價拿下深圳市寶安中心區2宗商業用地。據不完全統計,今年下半年以來,華僑城已在深圳、西安、惠州、浙江溫州、蘇州昆山、無錫等多個城市拿地。而在上半年,華僑城通過市場競拍、合作拍地、股權收購等多種方式,以總地價款127億元及總股權投資款74億元,獲取了10塊土地項目。此外,近日在全域旅游方面,華僑城也先后與湛江、東莞等地簽訂了合作協議。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁向藍鯨房產表示,華僑城現在是處于“大進大出”時代,如今剝離不良資產“瘦身”,一是為了回籠資金,二是按照集團的“文化+旅游+城鎮化”發展戰略行事,這“一進一出”都是為了提高華僑城股權的品質和未來產品增值的潛力。

成立于1985年的華僑城,以“旅游+地產”的模式起家,其資本運作的核心是通過高收益的房地產業為高投入、高投資的旅游業提供穩定的資金保障和風險規避。但從2015年開始,華僑城便開始轉型“文化+旅游+城鎮化”,著力去地產化,開啟全域旅游。

從宣傳口徑來看,華僑城也更愿意將自己歸屬于旅游行業。不過,投資者對此并不買賬,一個指標是華僑城A的市值持續走低。

公開資料顯示,從2015年至2018年年中,華僑城A的房地產收入從192億增長到233.59億,旅游綜合收入從123.2億增長到185.3億,然而其市值卻從686.86億元下跌至今日的472.6億元。上半年,在樂居財經發布的《2018上半年中國上市房企市值榜TOP100》中,華僑城A僅以566.9億元位列第19位,較去年同期的706億元下跌33%。

此外,與旅游行業相比,華僑城A的市值也處于低位。華僑城A曾在2017年年報中寫道:“主題公園全年游客接待量超過3500萬人次,位列全球景區業四強,亞洲第一;”除華僑城外,前3強分別為迪士尼公司、默林娛樂集團、環球影城度假區,但東方財富網數據顯示,目前,迪士尼總市值為1768.33億元,足見其差距。

令投資者惱火的是,即便市值處于低值,上半年在上市公司紛紛回購自家股票之際,華僑城A卻始終處于“沉默”狀態。對此,有觀點指出,央企回購股份審批流程繁多,同時國資委主要是以企業收入和利潤增長來考核國企、央企,因此公司市值管理意愿較低。

同策咨詢研究總監張宏偉告訴藍鯨房產,原則上來講,在2018年股市大跌的市場行情下,回購股票的性價比較高,而國企之所以沒有回購股票,可能與其決策速度有關。對此,華僑城A同樣沒有做出回復。

文旅地產本身具有資金沉淀周期較長的特點,于華僑城而言,拋售資產雖可以短期緩解資金壓力,但卻非長久之計。同時,留給華僑城的難題還有如何打破低市值魔咒,真正比肩一線企業。

(編輯:newshoo)
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