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盘和林:切莫被万科活下去所迷惑

2018/10/23 8:56:25      新浪财经      

核心提示:一些头?#31185;?#19994;吸纳了包括商业银行在内的各种融?#26159;?#36947;的绝大部分资金,?#20999;?#23567;规模?#31185;蟮纳?#23384;环境进一步恶化,最终很可能走向消亡。

九月底,万科在深圳大梅沙召开秋季例会,会议主题却是“活下去?#20445;?#38543;后,万科开始在多个城市开展降价促销活动,“厦门万科白鹭郡五折甩卖”的消息更是引爆了市场舆论。

很多人在震惊之余,会觉得这一幕似曾相识,十年前的2008年,王石提出“拐点论”后,万科率先降价,掀起楼市降价风暴。但结果是,经过2009年的短暂“沉寂?#20445;?#19975;科在2010年的房地产调控中逆势崛起,成为国内首家突破1000亿元的房地产企业。

这两年,政府逐渐加强对房地产市场的管控,调控手?#25105;?#26356;加直接,政策力度明显大于从前。同时,政府大力推动的国企混合制改革、租售并举、房产税等政策,使?#26757;?#22320;产行业外部环境日益严峻,市场竞争越加激烈。如万科总裁郁亮所说,房地产行业已告别了黄金发展的时代,正式步入白银时代。

万科对大势的判断向?#20174;?#24456;好的嗅觉,面对形势的大变,做出战略调整是正常?#27169;?#26089;在2017年度股东大会上,郁亮就明确表示,“要把地产这几个字都拿掉,改做美好生活的服务商”。但在此时却大张旗鼓地降价促销,则不免让人生疑。

直观来看,降价出售手上的囤积房源,可能是因为资金周转出现紧张,所以急于回笼资金。但万科2018年中报显示,其账面现金1595亿,一年期负债总和609亿。这意味着即使未来两年内万科没有得到新的融资,万科的资金链也依旧稳健。

在短期偿债能力上,万科2017年的流动比率为1.20,流动比率连续四年下降,但流动负债的增加主要是预收账款增长快,所以万科短期偿债能力实际上也不差。而在长期偿债能力上,万科净负债率?#23545;?#20302;于大多数主要竞争对手,17年全年的净负债率仅有8.84%,?#24471;?#19975;科的长期偿债能力很好,财务安全性高。

在盈利能力上,万科2017年的营?#25112;?#22686;长了1.01%,房地产业务(占总营收比重为 95.93%)略微下降0.48%,营收增长主要得益于物业服务和其他业务的快速增长。同时,营业成本总体下降5.69%,导致其营?#36947;?#28070;率上升。 综合来看,万科的经营状态还是很不错?#27169;?#33267;少没有生存之虞,但万科?#25105;?#22312;内部高喊“活下去”?

从万科的发展历程来看,在面临严峻的市场环境时,降价销售是其常用招数,而数次“过冬”计划更像是万科的一种发展策略,而并非防守性的行为。更进一?#38477;?#28040;息表明,“活下去”其实在一定程度上是市场的误读,郁亮内部?#19981;?#37324;说的是 “更好地活下去”。

尽管万科动不动就要“过冬?#20445;?#20294;?#30475;巍?#36807;冬”以后,万科都发展得更好,所?#20581;?#36807;冬?#20445;?#26356;像是“蛰伏”。其中的逻辑在于,凭借自身拥有的比竞争对手更为良好的资金面,配合严峻的市场环境,通过降价等手段,先在一定程度上控制住市场的节奏,然后寻求更好的发展机会。

当前看来,万科的思?#25151;?#33021;是这样?#27169;?#19968;方面,以降价销售的手?#25105;?#21152;快资金回笼,进一步加剧竞争,将部分实力弱小的?#31185;?#28120;汰出局;另一方面,在人们对市场预期模糊之时,逆周期拿地增加土地储备,为下一次大战囤积弹药。

最近与降价促销相配合的大动作就有:10月9日,与华夏幸福?#31361;?#22799;幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议,交易对价约为32.34亿元。除此之外,万科还以29亿元入股深高速与新通产共同设立的合资公司。据悉,联合置地主要业务为梅林关城市更新项目的投资、开发和经营。

数据宝统计显示,按照权益金额计算,万科三季度拿地金额为458.7亿元,相当于恒大、碧桂园、保利、融创4?#19994;?#24635;和。可见,万科其实一直保持着积极拿地的态势。 随着“房住不炒”新定位的提出,配套的调控政策不断出台,同时住房长效机制也在稳步建立,这意味着?#31185;?#20256;?#36710;?#21457;展模式已经难以为继,房地产行业将迎来新一轮的变革。

随着房地产行业的发展,其资金密集型的特点愈?#29992;?#26174;。行业的头部效应也越来越强,一些头?#31185;?#19994;吸纳了包括商业银行在内的各种融?#26159;?#36947;的绝大部分资金,?#20999;?#23567;规模?#31185;蟮纳?#23384;环境进一步恶化,最终很可能走向消亡。正如中国房地产协会会长胡志刚在6月所警告?#27169;?#29616;在的市场形势,只会让能活的活好,濒死的死掉”。所以,切莫被万科“活下去”所迷惑。(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)

(本文作者介绍:知名青年经济学者,著名财经评论员)


(编辑:newshoo)
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